Hotelmarkt Dortmund 2011

Jul 18th, 2011 | By | Category: Standorte, Weiteres

Rekordjahr bei den Übernachtungen – und noch Potenzial bei den Erträgen

Dass Dortmund fußballerisch im Aufwind ist, hat Deutschland längst erkannt. Auf Höhenflug befindet sich aber auch der Hotelmarkt der Ruhrmetropole: 2010 legte man mit 861.625 Übernachtungen ein rekordverdächtiges Jahr hin – so viele Gäste wie noch nie! Gleichzeitig kletterte die Bettenauslastung mit 40,9 % auf einen Wert, der zuletzt vor 20 Jahren erreicht wurde. Aber: Bei den durchschnittlichen Zimmererträgen liegt die Dortmunder Hotellerie weit hinter anderen Top-Standorten zurück.

Kulturhauptstadt 2010

Vater des Dortmunder Erfolgs im vergangenen Jahr war neben einem allgemein guten Jahr für die deutsche Hotellerie das Großereignis “Kulturhauptstadt 2010″. Der damit verbundene Event-Marathon rückte die Stadt – ähnlich wie die Fußball-Weltmeisterschaft 2006 – in den Blickpunkt und sorgte für viele zusätzliche Übernachtungen. Das Plus gegenüber 2009 betrug stattliche 15%. Mit dieser Entwicklung stand Dortmund aber nicht allein, vom Kulturhauptstadt-Effekt konnten auch andere Ruhrgebiets-Großstädte profitieren. In Bochum und Duisburg etwa waren 2010 gut 13 % mehr Übernachtungen als im Vorjahr zu verzeichnen. Größter Profiteur blieb aber erwartungsgemäß die Stadt Essen als offizieller Repräsentant von „Ruhr 2010“. Dort fiel der Sprung bei den Übernachtungszahlen mit einem Plus von 30% am deutlichsten aus, die Bettenauslastung erreichte mit fast 50% sogar ein Rekordniveau.

Neue Hotels sind die Ausnahme

Die nach Dortmund strömenden Gäste erwartet dabei selten neues in Sachen Hotelangebot. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass neue Hotels hier eher Ausnahmeerscheinungen sind. Eine so dynamische Angebotsentwicklung oder gar eine wahre Flut von neuen Hotelbetten, wie es sie in jüngerer Vergangenheit in Köln oder Düsseldorf gab, ist in Dortmund nicht zu verzeichnen. Zum Vergleich: Während sich die Zahl der Betten in Dortmund innerhalb der letzten 10 Jahre nur etwa um 20% erhöht hat, gab es in den beiden Rheinmetropolen innerhalb nur weniger Jahre jeweils einen Anstieg der Bettenkapazitäten um über 30%.

Einige Projekte in der Pipeline

Passend dazu verlief 2010 im Hinblick auf Hotelneuentwicklungen in Dortmund sehr ruhig. Aktuell lässt immerhin die Meldung aufhorchen, dass sich die Hotelkette “Motel One” für den Standort interessiert. Konkret geht es um ein “Motel One” mit rund 200 Zimmern in den oberen Etagen des inzwischen geschlossenen Karstadt-Kaufhauses in der Kampstraße. Die Verhandlungen mit der Eigentümerin Treveria laufen noch. Im Gange ist der Umbau eines ehem. Jugendgästehauses in ein 4-Sterne-Hotel mit ca. 80 Zimmern auf dem Schirrmannweg im Dortmunder Süden.

Ebenfalls bereits öffentlich geworden sind die Pläne für ein mögliches Hotel am Rombergpark, das zusammen mit dem dort angedachten Gesundheitszentrum entstehen soll, sowie für die Umnutzung des so genannten “Dortberghauses”. Das Vorhaben, ein 4-Sterne-Markenhotel in diesem Objekt an der Katharinentreppe in unmittelbarer Nachbarschaft zum Hauptbahnhof unterzubringen, wird allerdings schon seit Jahren betrieben. Jüngst berichtete die Presse, dass eine Gesellschaft als Miteigentümer und Betreiber in das Projekt einsteigen
möchte. Ob damit diese unendliche Hotel-Geschichte doch noch zu einem Abschluss gebracht wird, bleibt abzuwarten.

Besser machte es “A&O Hotel und Hostel”, die ihr neues Haus auf dem Königswall am 1. April diesen Jahres eröffnet hat. Das zentral in Bahnhofsnähe gelegene Budget-Hotel mit 105 Zimmern und 319 Betten richtet sich in erster Linie an jüngere Gäste mit etwas schmalerem Geldbeutel. Im Jahr 2009 gingen zudem das “B&B”-Hotel am Signal-Iduna-Park mit 107 Zimmern und das privat geführte 3-Sterne-Designhotel “The Grey” mit 34 Zimmern in der Schmiedingstraße an den Start. Dazu kam in bester Citylage das opulente 4-Sterne-Superior-Hotel “Unique” im ehemaligen Verwaltungsgebäude von “Brau und Brunnen” mit 99 Zimmern.

Performance im Vergleich

Diese tendenziell eher gemächliche Angebotsentwicklung resultiert nicht zuletzt aus der schon vorhandenen Vielfalt an Kettenhotellerie auf dem Dortmunder Markt – und aus deren ausbaufähiger Performance: Mit Häusern der Marken “Hilton”, “Pullmann”, “Steigenberger”, “Mercure”, “nh”, “Park Inn”, “Holiday Inn”, “Express”, “All Seasons”, “Tryp”, “Ibis”, “Etap” und “B&B” sind die großen Player bereits umfangreich in Dortmund vertreten. Sie bewegen sich in einem Marktumfeld, in dem noch einiges an Reserven schlummert, wie die “harten” Kennzahlen verraten. Der IHA-Branchenbericht “Hotelmarkt 2011″ weist für die ortsansässige Kettenhotellerie folgende Werte aus: Eine Zimmerauslastung von 61,8 % und ein durchschnittlicher Netto-Zimmerpreis von 68 € ergeben als Produkt einen Zimmerertrag von 42 €.

Hotelmarkt hat Nachholbedarf

Dieser Zimmerertrag ist in der Hotellerie als Kennziffer vergleichbar mit den erzielbaren Mietpreisen im Büromarkt oder Einzelhandel. Stellt man beide gegenüber, ergibt sich ein erstaunliches Bild: Bei den erzielbaren Büromieten bewegt sich Dortmund auf ähnlichem Niveau wie der große „Ruhrpott-Rivale“ Essen (10,00€ -12,50 € je m² für gute Lagen). Bei den Spitzenmieten für 1a-Einzelhandelslagen wird Essen (ca. 110 € je m²) von Dortmund mit ca. 200 € je m² sogar deutlich abgehängt. Beim Zimmerertrag ist es jedoch genau umgekehrt: Während Dortmunder Hotels 2010 mit den bereits erwähnten 42 € auskommen mussten, lag der Wert für Essen bei 59 € und damit um 40 % höher. Das ausgerechnet Dortmund die sog. „Bettensteuer“ eingeführt hat, während man in Essen darauf verzichtete hat, kann vor diesem Hintergrund schon Verwunderung auslösen.

Impulse im Economy-Segment

Der bundessweite Vergleich zeigt noch mehr Luft nach oben: Fällt Dortmund im Vergleich zu Essen leicht ab, so liegen zwischen den Kennzahlen der lokalen Hoteliers und denen der deutschen Top-Hotelmärkte ganze Welten. In Städten wie Hamburg, Frankfurt und München sind die Zimmererträge regelmäßig um bis zu 75% höher, in Ausnahmefällen können sie auch doppelt so hoch sein! In der Praxis bedeutet das, dass ein “Hilton”-Hotel in München für eine Übernachtung mindestens den doppelten Zimmerpreis des “Hilton”-Hotels in Dortmund erzielen kann. Hält man sich diese schwächlichen Zimmerpreise vor Augen, verwundert es nicht, dass neue Impulse für den Dortmunder Hotelmarkt derzeit vor allem im Economy-Segment gegeben werden. Das Interesse von “Motel One”, die Ansiedlung des “B&B”-Hotels und die Komplett-Renovierung beider “Etap”-Betriebe in Dortmund untermauern das deutlich.
Zukunftsprojekte positiv für Hoteliers

Dass dürfte allerdings nicht lange so bleiben, denn der Markt hat durchaus das Potenzial für mehr: Die weiter fortschreitende Entwicklung Dortmunds hin zu einem führenden Technologiestandort und seine zunehmende Attraktivität als Einkaufsstadt sind klare Pluspunkte. Dazu kommen Stadtentwicklungsprojekte mit großer Strahlkraft wie der Zukunftsstandort Phoenix-See und das neue Zentrum für Kunst und Kreativität rund um das Dortmunder “U”. Das alles sind Faktoren, die sich positiv auf den Hotelmarkt auswirken werden. Der Dortmunder Hotellerie kann man in diesem Zusammenhang nur raten, ein wenig mehr Selbstvertrauen an den Tag zu legen und sich nicht länger im wahrsten Sinne des Wortes „unter Wert zu verkaufen“. Mit dem Mut zu einer offensiveren Preisgestaltung könnte man den aktuell zu verzeichnenden Nachteil gegenüber anderen Hotelstandorten abschwächen. Das würde den Dortmunder „Spaßfaktor“ weiter erhöhen – diesmal nicht für Fußballfans, sondern für Hoteliers und Investoren!

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