Serviced Apartments / Boardinghouses

Jul 24th, 2012 | By | Category: Hoteltypen, Weiteres

Beide Begriffe bezeichnen eine Unterkunftsform, die auf Langzeitgäste ausgerichtet ist. International hat sich inzwischen der Begriff „Serviced Apartment“ durchgesetzt, während in Deutschland der Begriff „Boardinghouse“ weit verbreitet ist. Weitere Bezeichnungen: Apart Hotels, Serviced Residences, Extended Stay.

Die Ausprägungen dieser Sonderform eines Hotels gehen von der Vermietung möblierter Wohnungen bis hin zu klassischen Hotels, die Teile der Serviceleistungen ausgelagert haben. Reduziert auf einen Kernsatz lässt sich das Angebot wie folgt definieren: Komfortabel wie ein Hotel, ausgestattet wie ein Büro und heimisch wie eine Wohnung.

Spezialangebot in den Ballungszentren

Serviced Apartments befinden sich dabei in den Ballungszentren und richten sich mit ihrem Angebot in erster Linie an Langzeitnutzer, zu denen in der Regel Geschäftsleute zählen, die sich aufgrund einer projektbezogenen Tätigkeit für einen längeren Zeitraum in einer fremden Stadt aufhalten (Beschäftigte im Vertrieb, Beschäftigte für eine befristete Projektarbeit, Selbständige, Personen, die an Schulungen und Messen teilnehmen, Pendler sowie Berufswechsler). In Deutschland dominiert dabei der kurzfristige Aufenthalt zwischen einer Woche und einem Monat. Länger verbleibt nur ein Drittel der Gäste.

Die Zimmer sind von ihrer Ausstattung her an privaten Wohnungen ausgerichtet und sollen ein „gefühltes Zuhause“ bieten. Wenngleich das derzeitige Angebot insbesondere Einzimmer-Apartments umfaßt, geht der Trend deutlich zu zwei Zimmern. Der angebotene Service schwankt von einem sehr geringen bis zu einem hotelmäßigen Service, geht aber im Regelfall von einer Selbstversorgung der Gäste aus. Aktuell werden auch vermehrt Leistungen als einzeln buchbar angeboten.

Im Vergleich zu anderen Ländern ist das „Extended Stay“ Segment in Europa noch unterentwickelt, was insbesondere an den kürzeren Reisedistanzen in Europa liegt. Auch deshalb ist der Betriebstyp in Deutschland kaum in seiner reinen Form anzutreffen. Oft werden die Häuser in einem Mischkonzept betrieben, das sowohl Langzeit- als auch Kurzzeitaufenthalte umfaßt. Dennoch beträgt der Anteil von Boardinghouses am Übernachtungsvolumen in den Großstädten mittlerweile 5 bis 12 %.

Die Betreiber

Zu den Pionieren der Boardinghouse Entwicklung in Deutschland zählen Clipper Hotels + Boardinghouses, Derag Hotel and Living und Schaper Apartments. Darüber hinaus haben weitere Marktteilnehmer diese Nische für sich entdeckt. So wurden erste Betriebe der Marken Citadines apart’hotel und Suitehotel (Accor) eröffnet, die auf die wachsende Nachfrage nach größeren Zimmern und einem gewissen Maß an Selbstversorgung des Gastes ausgerichtet sind.

Wegen der Preisnachlässe für „echte“ Langzeitgäste benötigen Boardinghouses eine höhere Auslastung für einen wirtschaftlich erfolgreichen Betrieb. Ein Überblick zu den Charakteristika der Boardinghotellerie:

im Vergleich Auswirkung auf
Kriterium zum Hotel Immobilienwert
Zimmerauslastung höher +
Durchschnittliche Zimmerrate gleich o
Übernachtungsumsatz, gesamt niedriger
Übernachtungsumsatz, pro Zimmer höher +
Sonstige Umsätze niedriger
Betriebsausgaben niedriger

Im August 2005 wurde eine Klassifizierung für Boardinghouses ins Leben gerufen (Certified Serviced Apartments), die sich als Ergänzung zur Hotelklassifizierung versteht und das Angebot in drei Konzepte einteilt:

  • reines Apartmenthaus
  • Hotel mit Apartments in separatem Gebäude
  • Hotel mit Apartments im selben Gebäude

Die Wertung basiert auf einem Kriterienkatalog (Hard- und Software). Je nach Erfüllungsgrad werden die Betriebe den folgenden vier Kategorien zugeordnet :

  • AA = „Economy„ für einfache Ansprüche                   (50%)
  • AAA = „Value„ für mittlere Ansprüche                          (65%)
  • AAAA = „Superior„ für gehobene Ansprüche             (80%)
  • AAAAA = „Excellent„ für höchste Ansprüche              (90%)

Aktuelle Tendenzen

Derzeit geht es der Branche gut. Folgende Tendenzen sind derzeit am Markt zu beobachten:

  • Vermehrtes Angebot von 2-Zimmer-Apartments
  • Eintritt der Kettenhotellerie
  • Abschaffung von Mindestaufenthalten (Betriebe suchen Umsatz auch im Kurzzeitbereich, dadurch direkter Wettbewerb zur Hotellerie)
  • Zunahme von Mischkonzepten (Verschmelzung mit klassischer Hotellerie; 2010 waren nur noch 30% reine Boardinghäuser, die meisten davon nicht kettengebunden)

Letztlich führen diese Tendenzen zu sehr fließenden Grenzen zwischen Hotellerie und eigentlichen Boardinghouses. Inzwischen haben fast alle großen Hotelketten eigene Konzepte erarbeitet.


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