Begrenzte Aussagekraft der Kennzahl RevPar

Nov 11th, 2009 | By | Category: Asset Management

In der Hotelwelt unterhält man sich über die durchschnittliche Zimmerbelegung, den durchschnittlichen Zimmerpreis und – zusammenfassend – über den RevPar. Doch nur wenige wissen, daß diese Kennzahl auch ihre Tücken hat.

Der RevPar ist definiert als Umsatz pro verfügbarem Zimmer (REVenue Per Available Room). Streng genommen müßte man vom RoomsRevPar sprechen, da immer nur der Logisumsatz gemeint ist, mathematisch berechnet als Ergebnis der Multiplikation Belegung x Zimmerpreis. Davon grenzt sich der TRevPar (Total REVenue Per Available Room) ab, der sämtliche Umsätze des Hotelbetriebes auf die verfügbaren Zimmer umlegt, den Nettoumsatz pro Zimmer.

Hoteliers und Branchenvertreter unterhalten sich bei der Frage nach Erfolg und Mißerfolg eines Hotels im wesentlichen aber über den RoomsRevPar, also den Wert, in dem die beiden Kennzahlen durchschnittliche Zimmerbelegung und durchschnittlicher Zimmerpreis vereint sind. Ist im Vergleich der RevPar eines Betriebes höher, gilt dieser automatisch auch als erfolgreicher. Doch ist der RevPar eines Hotels wirklich so ohne weiteres mit den Werten anderer Hotels vergleichbar?

Fast jedes Hotel, auch die standardisierten Produkte der Kettenhotellerie, hat seine Eigenheiten. Je individueller, desto unterschiedlicher sind die Konzepte. Und weil jedes Hotel unterschiedlich konzipiert ist, ist eine Reduktion der Betrachtungsweise auf den RevPar, also die Ergebnisse der Logis, nur bedingt geeignet, um sinnvolle Aussagen über die Wirtschaftlichkeit des Betriebes machen zu können. Zu eng mit der Logis miteinander verwoben sind die anderen Hotelbereiche, als daß man diese einfach ignorieren könnte.

Wichtig ist es also neben den Erlösen aus dem Logisbereich auch die Umsätze aus den übrigen Abteilungen anzuschauen. Beispielsweise ist es ein erheblicher Unterschied, ob ein Hotelbetrieb ein nur mäßig besuchtes Sterne-Restaurant vorhält und dadurch die Zimmerrate hochhält, oder ob der Beherbergungstrakt eines Hotels eigentlich nur Zugabe zu einer intensiven Gastronomie ist. Auch ein umfangreicher Wellnessbereich spielt eine Rolle : Einerseits könnten hohe eigene Umsätze erwirtschaftet werden, andererseits könnte durch ein attraktives Angebot auch ein höherer Zimmerpreis erzielt werden.
Kurzum gesagt ist somit bei der konzeptionellen Betrachtung letztlich das Umsatzverhältnis von Bedeutung.

Warum unterhalten sich Branchenvertreter aber vorwiegend über den RevPar? Hierin spiegelt sich wider, daß die wesentliche Aufgabe eines Hotel die Beherbergung ist und die Vermietung der Zimmer als zentrale Aufgabe verstanden wird. Hoteliers beziehen alle Kennzahlen auf das zentrale Produkt „Zimmer“, genauso wie Immobilienfachleute alles auf den m² BGF oder NNF beziehen und Touristiker alles auf das Bett oder den Sitzplatz. Insofern verständlich.

Vergleichsrelevante Kennzahl „GOPPar“

Eine vollständige, vergleichende Betrachtung ist allerdings erst dann gegeben, wenn man zusätzlich zu den Einnahmen auch die betrieblich verursachten Kosten berücksichtigt. Der RevPar berücksichtigt nämlich auch nicht die Größe eines Betriebes. Kleine Hotelbetriebe tendieren dazu, eine höhere Auslastung – und damit auch einen höheren RevPar – generieren zu können, als größere. Größere Hotels können jedoch allein durch die ‚Economy of Scales‘ Kostenvorteile in Bezug auf Kosten pro verfügbarem Zimmer aufweisen und somit profitabler sein, als ein kleines Hotel mit höherem RevPar.
Die entscheidende Kennzahl bei der vergleichenden Betrachtung ist somit eigentlich der GOPPar, der Gross Operating Profit Per available room, also das Betriebsergebnis vor anlagebedingten Kosten bezogen auf die Zimmerkapazität. Berechnet wird der GOPPar demnach einfach, indem man das GOP durch die Anzahl der zur Verfügung stehenden Zimmer und die Anzahl der Öffnungstage pro Jahr dividiert.

In diesem Wert sind alle wesentlichen Aspekte des Hotelbetriebs erfaßt, so daß ein Vergleich zwischen verschiedenartigen Hotels möglich ist. Beim Vergleich muß man allerdings bedenken, daß die anlagebedingten Aufwendungen außen vor bleiben, der GOPPar also nichts darüber aussagt, ob der Betrieb seine Verpflichtungen (Pacht, Instandhaltung) erfüllen kann.

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