Spezialimmobilie Hotel

Feb 2nd, 2010 | By | Category: Asset Management

Aktives Anlagemanagement erforderlich – Veränderte Marktsituation führt zu neuen Vertragsgestaltungen

Die Zeiten, in denen Hotelimmobilien über einen Pachtvertrag mit fixen Pachten problemlos an einen potenten Betreiber vergeben wurden, sind definitiv vorbei. Inzwischen scheuen die Hotelketten diese Form der einseitigen Risikobindung für die in der Hotellerie üblichen langen Laufzeiten von 15 bis 20 Jahren und auch Investoren setzen vermehrt auf den Abschluß von Managementverträgen.

Wer die Branche kennt, weiß, daß Managementverträge für Hotelimmobilien in anderen Ländern schon lange Standard sind, während in Deutschland in der Vergangenheit nahezu ausschließlich Pachtverträge mit festen Pachtzahlungen zum Tragen kamen.
Weiterhin nicht finanzierungsfähig aus Sicht von deutschen Kreditinstituten sind Managementverträge in Reinform, d.h. ohne Garantie oder Risikobeteilung.
Bei Vertragsmodellen, in denen jedoch Garantien und/oder Risikobeteiligungen enthalten sind, ergeben sich inzwischen Möglichkeiten. Worin liegt dieser Wandel begründet? Die Antwort ist vielschichtig und verlangt die Beachtung der unterschiedlichen Blickwinkel der einzelnen Beteiligten :

1. Betreiber
Hotels werden gemeinhin als „Betreiberimmobilien“ bezeichnet. Damit wird angedeutet, wie eng das Schicksal der Immobilie mit der Qualität der Betriebsführung des Betreibers verknüpft ist. Mit Blick auf die Finanzierungsfähigkeit von Projekten ist der Betreiber damit in den letzten Jahren zum entscheidenden Faktor der Projektentwicklung avanciert. Allerdings sind die meisten Hotelgesellschaften dabei nicht an Immobilieneigentum interessiert, sondern wachsen zumeist über Betreiberverträge.
Pachtverträge werden von den meisten Hotelketten aber inzwischen gemieden. Dabei spielt u.a. eine Rolle, daß die mehrheitlich nach US-GAAP bilanzierenden Hotelketten Risiken aus Pachtverträgen in den Bilanzen als Passiva ausweisen müssen. Das verschlechtert die Bilanzen, senkt die Kreditfähigkeit des Unternehmens und erhöht auf diesem Wege letztlich die Finanzierungsaufwendungen. Darüber hinaus gilt grundsätzlich, daß immer weniger Betreiber bereit, einseitig belastende Verträge mit rein fixen Pachten zu unterschreiben.

2. Investoren
Auf Investorenseite waren in der Vergangenheit überwiegend offene und/oder geschlossene Immobilienfonds aktiv, die an gleichbleibenden und somit an Pachtverträgen mit möglichst feststehenden Pachteinnahmen interessiert waren oder aus steuerlichen Gründen ohnehin Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung benötigten. Dabei wurde postuliert, daß bei ausreichender Bonität des Betreibers diese Vertragsform für den Kapitalanleger die sicherste sei, da das Betriebsrisiko auf die Pächterin übergehe und die Pachtzahlung eine klar kalkulierbare Einnahme darstelle.
In jüngerer Vergangenheit hat sich jedoch teils drastisch gezeigt, daß diese Form der Sicherheitsfindung auch so ihre Tücken hat. Übersehen wurde oftmals, daß das Haftungskapital der Hotelgesellschaften kaum noch in einem annehmbaren Verhältnis zum Volumen der gesamten eingegangenen Risiken aus den Pachtverbindlichkeiten steht.

Auf der anderen Seite gab es aber durchaus auch Investoren, die an der positiven Entwicklung ihrer Hotels nicht teilhaben konnten, weil die erzielten Überschüsse gänzlich auf Seiten der Pächter verblieben. Ein Grund übrigens, warum auch heute noch Festpachtverträge abgeschlossen werden – will man doch bei einem Top-Standort die Erträge nicht mit dem Investor teilen.

Für den Investor bedeutet diese Entwicklung grundsätzlich, daß eine wirklich risikofreie Anlage mit einer Reduktion der Verwaltungstätigkeit auf die Kontrolle des Zahlungseingangs der vereinbarten Pacht, d.h. die Trennung von Anlage und Betrieb gemeinhin nicht mehr möglich ist. Der Investor ist in jedem Falle am Erfolg und am Mißerfolg seines Hotelbetriebes beteiligt, mit allen Ertragschancen und -risiken. Der Hotelbesitzer findet sich in der Rolle des Unternehmers wieder.

3. Finanzierende Institute
Weltweit wird die überwiegende Mehrzahl aller Hotels als Managementbetriebe geführt, nur in Deutschland waren und sind solche Verträge nicht finanzierungsfähig – lediglich abgesehen von Finanzierungen von Projekten in den Neuen Bundesländern, bei denen wegen der Gewährung von Fördermitteln die Identität von Betreiber und Investor erforderlich war.

Weiterhin gilt, daß der Abschluß eines Betreibervertrages Grundlage für die Finanzierung ist. Die Bonität des Betreibers ist dabei von entscheidender Bedeutung. Ein Projektentwickler wird in der Regel Vorgespräche mit Banken führen, um die Machbarkeit zu verifizieren, aber keine Bank wird ein Hotelprojekt finanzieren, wenn nicht das Gesamtkonzept rund ist und somit der Betreiber und dessen Finanzierungsfähigkeit feststeht.

Die Zusage einer Finanzierung ist im Falle eines Managementvertrages daher von folgenden Aspekten abhängig :

• Bonität und Renommee des Betreibers
• Optimale Standortbedingungen (meist Großstädte)
• Marktfähigkeit (Angebot- und Nachfragesituation)
• Eigenkapitalquote von mind. 30 %
• Finanzierungsfähige Vertragsgestaltung (Mitspracherechte, Laufzeit, Ergebnisklauseln)
• Controlling

Neue Marktlage

Zusammenfassend kann festgehalten werden, daß sich die grundsätzliche Anlageproblematik einer Hotelimmobilie eigentlich nicht verändert hat. Weiterhin erfordert die Investition in eine Hotelimmobilie eine Risikoeinschätzung, die vom Investor selbst zu treffen ist. Jeder Investor kann und wird dabei zu einer anderen Einschätzung des Risikos gelangen, weil er von jeweils anderen Prämissen ausgeht. Was sich jedoch geändert hat sind die Marktteilnehmer, deren Anlageintentionen und deren Know-how.

Den vollständigen Artikel, der in der Immobilien Zeitung veröffentlicht worden ist, finden Sie hier als PDF.

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