Vertragsarten in der Hotellerie

Jan 15th, 2010 | By | Category: Asset Management

Ausgehend von einer veränderten Marktlage ist ein Trend zu einer Verteilung von Chancen und Risiken zwischen Investor und Betreiber deutlich sichtbar, der sich in Form von „Hybridverträgen“, also einer Mischung aus Pacht- und Managementvertrag, manifestiert.

Auf dem Markt hat sich inzwischen ein breitgefächertes Spektrum an unterschiedlichsten Vertragsvarianten entwickelt, die im folgenden einmal kurz skizziert werden.

Pachtvertragsarten
Bei den Pachtvertragsarten unterscheidet man :

  • Festpachtvertrag : Der Pächter zahlt dem Investor einen fixen Betrag, der zumeist als Pacht pro Zimmer bzw. als Pacht pro Zimmerachse ausgewiesen wird.
  • Festpachtvertrag mit Staffel : Zur Abfederung der für neue Hotelbetriebe üblichen Anlaufzeit von 1-2 Jahren mit schwächeren Betriebsdaten, wird oftmals eine gestaffelte Pachtvereinbarung getroffen. Hier wird die anfängliche Pacht reduziert, dafür aber in den Folgejahren überproportional angehoben. Der Pächter erkauft sich somit eine Liquiditätsverbesserung in der Anlaufzeit durch eine erhöhte Pacht über die Restlaufzeit. Der Investor kann dagegen mit der höheren Pacht in den Folgejahren bei einem evtl. Verkauf einen höheren Verkaufspreis darstellen.
  • Festpacht mit Umsatzpacht : In diesem Falle zahlt der Pächter dem Investor eine geringere Festpacht, erhält jedoch zusätzlich eine Beteiligung am Umsatz. Oft ergibt sich das Problem, daß im Vertrag nur Umsätze aus der Logisabteilung berücksichtigt werden und der Betreiber dann „plötzlich“ erhöhte Umsätze in den anderen Abteilungen ausweist.
  • Umsatzpacht : Die Pacht wird ausschließlich anhand des erzielten Umsatzes errechnet. Der Ertrag des Investors ist somit direkt vom wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers abhängig.
  • Umsatzpacht mit Mindestgarantie : Bei diesem Modell wird der prozentuale Umsatzpachtanteil mit einem vom Pächter zu garantierenden Mindestergebnis kombiniert.
  • Risk and Profit-Sharing : Ähnlich der Festpacht mit Umsatzpacht wird von einer geringeren Festpacht ausgegangen. Das Bruttoergebnis des Betriebes (GOP) wird um diese Festpacht reduziert und das verbleibende Betriebsergebnis in einem festgelegten Verhältnis zwischen Pächter und Investor aufgeteilt. Wegen der Schwierigkeit die interne Verrechnungen des Pächters nachzuvollziehen ist diese Art des Pachtvertrages eher selten.
  • Pachtverträge mit Reservefonds (Cap): Bei Form der Vertragsgestaltung wird ausgehend von einer Festpacht ein virtueller Reservefonds gebildet und festgelegt, daß die Pacht in jedem Jahr einen Prozentsatz vom Umsatz übersteigen muß. Ist dies nicht der Fall, so wird der Fehlbetrag dem Reservefonds belastet. Ist der Reservefonds erschöpft, so beträgt die Pacht ab diesem Zeitpunkt nur noch den vereinbarten Prozentsatz vom Umsatz, d.h. der Vetrag wandelt sich zu einem reinen Umsatzpachtvertrag.

Managementvertragsarten
Der Managementvertrag ist im Grunde ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Da der Investor oft über keine bis wenig Hotelerfahrung verfügt, wird mit einer möglichst namhaften Hotelgesellschaft ein Managementvertrag geschlossen, bei dem der Hotelier auftritt und handelt :

  • Managementvertrag : Der Investor übergibt das Hotel an den Betreiber, der das Hotel im Namen und für Rechnung des Hoteleigentümers führt. Für das Know-how zahlt der Eigentümer eine umsatzabhängige Grundvergütung (2-4 % des Umsatzes), eine erfolgsabhängige Incentivegebühr (8-12 % des GOP) und eine Marketinggebühr (1,5 % des Umsatzes). Unternehmerische Chancen und Risiken des Investors deutlich höher als beim Pachtvertrag, andererseits sind die Einflußmöglichkeiten auf die Betriebsführung hier deutlich höher.
  • Managementvertrag mit Garantie : Der Manager garantiert dem Investor ein Mindestergebnis. Diese Garantie sollte in der Regel die jährlich anfallenden Finanzierungskosten decken.
  • Managementvertrag mit Reservefonds (Cap) : Zum Ausgleich evtl. Defizite bildet der Manager einen (oft auch zeitlich begrenzten) Reservefonds, aus dem Mittel entnommen werden, um die Defizite auszugleichen. Ist der Reservefonds jedoch ausgeschöpft, besteht keine Verpflichtung seitens des Managers mehr zum Ausgleich etwaiger Defizite.

Alternativentwicklungen

Wenn man aktuell den Markt beobachtet, lassen sich einige Projekte finden, bei denen die Investoren unternehmerisch vorgehen, d.h. also nicht den Abschluß eines Festpachtvertrages suchen. Andererseits wollen sie aber auch nicht auf ein fremdes Management vertrauen, welches sie – mehr oder weniger – daran hindert den Betrieb selbst aktiv mitzugestalten. Abseits der oben erwähnten Formen von Managementverträgen und ausgehend von der in der Hotellerie gängigen Erkenntnis „All business is local“ zeigt sich ein vermehrtes Interesse an alternativen Vertragsformen wie dem Franchising.

Franchisevertrag
Der Franchisegeber, meist ein namhafter Hotelkonzern, stellt seinen Namen und damit seine Marke zur Verfügung und nimmt das Hotel des Franchisenehmers in sein Reservierungssystem und sein oft weltweites Marketing auf. Je nach Ausgestaltung kann der Franchisenehmer auch hoteltechnische Beratung oder weitere Dienstleistungen abrufen. Dafür zahlt er eine umsatz- und/oder ertragsabhängige Franchisegebühr und muß die teils recht umfangreichen Forderungen des Franchisegebers in Bezug auf die anzubietende Leistung akzeptieren.
Sofern ein Investor über genügend eigene Branchenerfahrung verfügt oder sich einen kompetenten Hotelprofi anseite stellt, erweist sich das Franchising häufig als die passende Lösung.

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