Luxushotellerie im Ruhrgebiet

Sep 15th, 2010 | By | Category: Hotelentwicklung, Weiteres

[Kein Griff nach den Sternen]

Im Ruhrgebiet leben rund 5 Mio. Menschen. Nachdem die Region Kohle und Stahl weitgehend hinter sich gelassen hat, sollte man davon ausgehen, dass sich auch zunehmend wohlhabende Touristen und Businessreisende ins Revier begeben. Eine wirklich hochwertige gibt es jedoch nicht. Die Gründe hierfür wollen wir hier analysieren. Frage also : Was hat das Ruhrgebiet in Sachen Fünf-Sterne-Hotellerie für dieses Klientel zu bieten?

Schaut man auf die beiden großen Hotelstandorte in NRW, also Köln und Düsseldorf, wird man schnell fündig: Breidenbacher Hof, Steigenberger und InterConti heißen die Top-Adressen in Düsseldorf. Demnächst kommt noch das Grand Hyatt im Medienhafen hinzu. In Köln fallen unter anderem das Excelsior Hotel Ernst, das Hyatt Regency, das InterConti, das Hotel im Wasserturm oder das Le Meridien Dom Hotel in diese Kategorie.

Im Ruhrgebiet sieht es dagegen anders aus: Geht man nach Dehoga-Sternen, dem gängigsten Hotel-Klassifizierungssystem in Deutschland, findet man in der gesamten Region lediglich einen einzigen Betrieb, der in der höchsten Stufe Fünf-Sterne-Superior rangiert: Das Hotel Schloss Hugenpoet in Essen wird dabei in der Tat höchsten Ansprüchen gerecht, ist mit 26 Zimmern allerdings eher ein kleines Juwel und bezeichnenderweise nah an Düsseldorf gelegen. Schaut man auf die zweithöchste Kategorie (fünf Sterne), findet man ebenfalls nur ein klassifiziertes Hotel im Ruhrgebiet: das Renaissance in Bochum am Stadion.

Allerdings ist die Einstufung nach Dehoga freiwillig. Viele Hotels verzichten darauf, können aber dennoch als Fünf-Sterne-Hotel bezeichnet werden. In Düsseldorf gilt das etwa für den Breidenbacher Hof, in Köln für das Dom Hotel Le Meridien. Bezieht man für das Ruhrgebiet auch die beiden größten deutschen Internet-Hotelreservierungsportale hrs und hotel.de mit in die Betrachtung ein und sucht dort nach Hotels der höchsten Kategorie (fünf Sterne), wird die Liste nur um das Sheraton Essen erweitert.

Keine exklusiven Standorte

Warum aber hat sich bisher keine Hotelkette mit einer ihrer klassischen Fünf-Sterne-Marken im Ruhrgebiet angesiedelt? Hierzu untersuchen wir die wesentlichen Erfolgsfaktoren eines Hotels: Standort und Markt. Bei Hotels der Top-Kategorie werden von den Gästen exponierte, prestigeträchtige Lagen erwartet, Ia-Standorte im absoluten Zentrum oder auch Standorte in unmittelbarer Nähe von Messeplätzen oder Konferenzzentren. Eine exklusive Standortqualität ist also Voraussetzung und hier wird es für das Ruhrgebiet schwierig. Großstädte sind vorhanden, exklusive Standorte aber eher nicht: keine Königsallee, keine herausragende Sehenswürdigkeit wie der Kölner Dom, kein international relevanter Messestandort. Kurzum: Es mangelt im Ruhrgebiet an herausragenden Standorten.

Eine Frage der Ertragskraft

Dies ist aber nicht einmal der Hauptgrund. Entscheidend ist die Ertragskraft des Marktes. Die hoteltypischen Kennzahlen, mit denen man die Ertragskraft verschiedener Standorte vergleichbar machen kann, sind der erzielte Zimmerdurchschnittspreis und der Logisumsatz je verfügbarem Zimmer, auch Revpar (Revenue per available room) genannt. Dieser Revpar als Produkt aus Zimmerdurchschnittspreis und Belegung ist die geeignete Größe für das Benchmarking.

Stellt man einen Vergleich zwischen dem Standort Ruhrgebiet und Deutschlands Top-Destinationen an, wird ein deutliches Preisgefälle sichtbar. So weist beispielsweise das Hilton Hotel Dortmund einen nicht einmal halb so hohen durchschnittlichen Zimmerpreis und Revpar auf wie die Schwesterhotels in Düsseldorf, München oder Frankfurt. Stünde das InterConti nicht auf der Kö’ in Düsseldorf, sondern am Berliner Platz in Essen, würde sich die Ertragskraft des Hotels wahrscheinlich halbieren.

Kaum marktübliche Pachten

Dieses geringere Ertragspotenzial im Fünf-Sterne-Segment ist der Hauptgrund für das Fehlen entsprechender Hotelbetriebe im Ruhrgebiet. Dem Betreiber fällt es hier schwerer, das Hotel wirtschaftlich zu betreiben und eine Pacht zu erwirtschaften, die den Ansprüchen eines Investors gerecht werden kann.

Das verdeutlicht folgende einfache Beispielrechnung: Die Investitionskosten für ein Hotelzimmer im Fünf-Sterne-Segment (ohne Grundstück) betragen zwischen 180.000 Euro und 250.000 Euro. Möchte ein Investor bei einer Investition von 220.000 Euro pro Zimmer eine Zielrendite von bescheidenen 6% erwirtschaften, benötigt er eine Pacht in Höhe von 13.200 Euro je Zimmer und Jahr, respektive 1.100 Euro je Zimmer und Monat – eine marktübliche Pachthöhe für ein Fünf-Sterne-Hotel in Deutschlands Top-Destinationen, aber für den Betreiber eines Fünf-Sterne-Hotels im Ruhrgebiet kaum zu erwirtschaften.

Soll der Pachtanteil am Gesamtumsatz eine marktübliche 25%-Marke nicht überschreiten, muss hier also ein Umsatz von 52.800 Euro pro Zimmer und Jahr erwirtschaftet werden, was mit Blick auf die eingeschränkte Ertragskraft am Standort Ruhrgebiet eine große Herausforderung darstellt. So weist das Sheraton in Essen, das Flaggschiff der Hotellerie im Ruhrgebiet, für das Jahr 2009 einen Umsatz von 40.000 Euro je Zimmer aus. Hinsichtlich der Fixkosten, die den größten Kostenblock für einen Hotelbetrieb bilden, sind diese im Ruhrgebiet aber kaum niedriger als in Frankfurt, Köln oder Hamburg. Im Fünf-Sterne-Bereich fallen dabei besonders die Personalkosten ins Gewicht, denn ein Spitzenhotel muss hohe Servicequalität bieten.

Fazit

Dem Ruhrgebiet fehlt es gegenwärtig an Standortqualität für ein echtes Fünf-Sterne-Hotel, was Investoren und Hotelketten gleichermaßen davon abhält, sich in diesem Segment zu engagieren. Vielleicht braucht das Ruhrgebiet aber auch gar kein Luxushotel. Stattdessen versucht man aktuell, die Gesamtqualität des Marktes durch eine Aufwertung des Angebots im gehobenen Segment, aber auch im Budget- und Mittelklasse-Segment
weiter zu verbessern. Ein gutes Beispiel dafür ist das kürzlich eröffnete Vier-Sterne-Superior Hotel-Atlantik an der Messe in Essen.

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